Grondbeleid

Wat willen we bereiken?

Om een verantwoord grondbeleid tot uitvoer te brengen moet de gemeente een effectief en strategisch beleid voeren op alle deelterreinen. Jarenlang heeft het accent op een actieve grondpolitiek gelegen. Verwerven impliceerde min of meer automatisch een gegarandeerde afzetmogelijkheid. Nog steeds ligt het accent op een actieve grondpolitiek en zetten we in de basis in op het zelf verwerven van gronden voor woningbouwplannen. Voor bedrijventerreinen heeft dit waar mogelijk ook plaatsgevonden. De woningbouw/bedrijvenmarkt is echter in diverse opzichten veranderd: hoewel in de grondverkopen een stijgende lijn waarneembaar is en blijft, worden eerder geprognosticeerde opbrengsten niet met dezelfde vanzelfsprekendheid als jaren geleden het geval was, (volledig) gehaald.

Het grondbeleid heeft veel invloed op de realisatie van programma's, zoals op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, verkeer, cultuur, sport, recreatie en economische zaken. Het grondbeleid heeft daarnaast een grote financiële impact en brengt hierdoor risico's met zich mee. Een ontwikkeling die algemeen waarneembaar is en continu onze aandacht blijft hebben.

Maatwerk en flexibiliteit

De bestuurlijke doelstelling kan bij deze tendens niet achterblijven: maatwerk en flexibiliteit zijn de nieuwe sleutelwoorden. In de toekomst dient het grondbeleid actief richting te geven aan vastgestelde of nader vast te stellen bestuurlijke doelen, daarbij maximaal inspelend op de meest wenselijke ontwikkeling van volkshuisvestelijke, economische, maatschappelijke, sociale, culturele of financiële doelstellingen. Met de vaststelling van de meest recente Nota Grondbeleid 2018-2022 heeft de Raad uitgesproken dat ook voor de komende jaren het grondbeleid gericht blijft op een actief beleid, waarbij vooraf per project of planontwikkelingsgebied een haalbaarheidsstudie c.q. quick-scan wordt verricht met betrekking tot de risico’s en kosten. Per nieuwe situatie wordt dus bekeken of actief dan wel faciliterend grondbeleid wordt toegepast. Daarbij worden voorwaarden gesteld over soort woningen, grondprijzen en dergelijke.

Het is een gegeven dat aan de lopende grondexploitaties niets meer te veranderen valt omdat de gronden reeds zijn verworven en investeringen zijn gedaan in aankopen, onderzoeken en bouwrijp maken. Daarom is het nu zaak om de exploitaties binnen de aangehouden looptijden en/of mogelijk nog te verlengen looptijden met een positief resultaat af te ronden. Daarvoor zijn het afgelopen jaar de nodige inspanningen verricht. Inspanningen, die onze blijvende aandacht hebben en die we mogelijk trachten te verbeteren dan wel verder te optimaliseren.

Ontwikkeling grondverkopen

Woningbouw

De uitgifte van 31 vrije sectorkavels in Groote Hoeven is gestart en verloopt volgens planning. 29 kavels zijn verkocht of in optie gegeven. Twee kavel staan te koop via de gemeentelijke website.   
Het bouwen van CPO-, huur- en projectwoningen in Groote Hoeven staat eveneens in de steigers. De hiermee samenhangende opbrengsten zullen eerste kwartaal 2020 ontvangen worden.
In Lierop is sprake van een vlotte verkoop van bouwpercelen (5 percelen). Dat geldt ook voor Someren-Heide (3 percelen). In Someren-Eind is het wat rustiger (2 kavels) maar daar is op dit moment ook wat minder keuze in kavels. In 2019 is in totaal € 3.575.156,-- aan opbrengsten ontvangen voor in totaal 35 kavels. De overige in 2019 verkochte 50 kavels worden eerste kwartaal 2020 afgerekend voor een bedrag van € 3.414.757,25.  

Bedrijventerreinen

De grondverkopen van bedrijfskavels bedroeg in 2019 € 1.000.000,--. Eind 2019 is wel nog voor € 1.800.000,-- aan contracten getekend. Deze worden in het eerste kwartaal van 2020 notarieel beschreven. Hiermee zijn alle laatste beschikbare bedrijfskavels op de bedrijventerreinen verkocht.

Ambtelijk is en blijft een focus en uitdaging liggen in de stimulering van grondverkopen in de kernen.
Zowel op het gebied van woningbouwkavels als bedrijventerreinen vormen een proactieve werkhouding, meedenken, enthousiasmeren, stimuleren en het vanuit een gezamenlijk belang optimaliseren van mogelijkheden het nieuwe devies voor de komende jaren.

Raming opbrengsten en bouw- en woonrijpmaken

Jaarlijks wordt de fasering in de uitgifte van bouwkavels in woningbouwplannen en daarmee de opbrengst voor het aankomende jaar in beeld gebracht.

Op welke wijze gebeurt dit?
In november van elk jaar wordt een prognose voor het aankomende jaar gemaakt. Als leidraad daarvoor nemen we de dagelijkse actuele praktijk. Rekening houdend met de lopende gesprekken met belangstellende particulieren, ontwikkelaars, lopende opties en getekende overeenkomsten, maken we ambtelijk naar beste eer en geweten een inschatting van de te verwachten verkoop van bouwgrond voor het aankomende jaar. Uiteraard worden in deze verwachtingsprognose de voorhanden zijnde relevante beleidsstukken betrokken, zoals de Nota Grondbeleid en de Woonvisie.

Bij elke nieuwe exploitatie wordt op basis van ervaringscijfers een raming gemaakt van de te verwachten kosten voor het bouw- en woonrijp maken van een plan. Jaarlijks wordt bekeken of deze raming nog actueel is of dat deze herzien moet worden op basis van de verdere uitwerking van het plan. Indien een herziening niet aan de orde is, worden de in het afgelopen jaar uitgevoerde werkzaamheden uit de raming gehaald en worden eventuele wijzigingen in het ontwerp in de raming verwerkt. Om tot een actuele raming te komen worden de nog resterende werkzaamheden tenslotte geïndexeerd op basis van de CBS prijsindex GWW.

Grondverkoopprijzen   

De gemeentelijke grondprijs staat als vanaf 2011 op het bedrag van  € 265,-- ex BTW voor vrije sector grond en € 186,-- ex BTW voor sociale woningbouw. In de Raad vraagt Raad bijeenkomst van 13 juni 2019 is discussie gevoerd over een verhoging/differentiatie van de grondprijzen. In oktober 2019 heeft de gemeenteraad besloten om de bouwgrondprijzen per 1 januari 2020 te verhogen tot een kostenneutraal niveau. In de praktijk brengt dit een algehele grondprijsverhoging voor zowel woningbouw- als bedrijfskavels van 6% met zich mee.

In onderstaand een overzicht en grafiek worden de prijzen van 2019 en de nieuwe prijzen per 1 januari 2020 weergegeven per categorie (exclusief BTW).